13.08.2022

Weitergabe Mieterkontaktdaten

Weitergabe von Mieterkontaktdaten an Makler und Nachmieter

Im Bereich der Wohnungswirtschaft führt die Weitergabe personenbezogener Kontaktdaten (Telefonnummer, E-Mail-Adresse) im Rahmen der Beendigung des Mietverhältnisses zunehmend zu Beschwerden. Petenten monieren dabei regelmäßig eine unautorisierte Weitergabe ihrer Daten an Makler, Mietinteressenten oder Nachmieter. Dies verdeutlicht die bei den Mietern weit verbreitete Sorge, ihnen werde die Kontrolle darüber genommen, wem sie diese Daten offenbaren. Tatsächlich ist die Gefahr eines Datenmissbrauchs nicht von der Hand zu weisen, zumal die E-Mail-Adresse oftmals zur Identifizierung bei diversen Internetdiensten verwendet wird.

In Bezug auf die Weitergabe der Telefonnummer beklagten sich betroffene Personen über Anrufe zur Unzeit, etwa in den frühen Morgen- oder späten Abendstunden. Telefonnummer und E-Mail-Adresse sind personenbezogene Daten im Sinne des Art. 4 Nr. 1 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Ihre Weitergabe fällt unter den Verarbeitungsbegriff (Art. 4 Nr. 2 DSGVO). Für deren Rechtmäßigkeit bedarf es einer Rechtsgrundlage nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO.

Zunächst ist klarzustellen, dass die Erhebung, Speicherung und Verwendung der Telefonnummer sowie der E-Mail-Adresse als Kontaktdaten der Mieter regelmäßig von der Zweckbestimmung des Mietverhältnisses Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO gedeckt ist. Dies gilt jedoch nur unter der Einschränkung, dass diese Daten ausschließlich für eigene Zwecke des Vermieters oder der Hausverwaltung im Rahmen der Durchführung des Mietvertrags genutzt werden. Vermieter und auch Hausverwalter unterliegen oft der irrigen Ansicht, dass mit einer vom Mieter gegengezeichneten Datenschutzerklärung eine rechtliche Grundlage für eine Datenweitergabe geschaffen werden kann. Tatsächlich kommen sie damit jedoch lediglich der ihnen von Gesetzes wegen auferlegten Informationspflicht nach Art. 13 DSGVO nach. Eine Datenschutzerklärung kann eine Datenverarbeitung nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO nicht rechtfertigen, sondern stellt lediglich eine diese flankierende Maßnahme dar. Daran ändert auch eine Gegenzeichnung auf Mieterseite nichts. Schon gar nicht ist eine solche als Einwilligung im Sinne des Art. 6 Abs. 1 Buchst. a DSGVO zu qualifizieren. Eine Einwilligung muss freiwillig, für einen konkreten Fall, nach ausreichender Information und in unmissverständlicher Weise abgegeben werden. Daneben muss sie an einen oder mehrere ausdrücklich genannte Zwecke gebunden sein und darüber hinaus einen ausdrücklichen Hinweis auf die jederzeit bestehende Widerrufsmöglichkeit enthalten. Kann die Verwendung der Kontaktdaten während des Mietverhältnisses, etwa für Handwerker und Beauftragte des Vermieters oder der Hausverwaltung im Einzelfall gegebenenfalls noch mit mietvertraglichen Notwendigkeiten begründet werden, ist die Weitergabe von Telefonnummer und E-Mail-Adresse an Nachmieter oder Makler auch nicht zur weiteren Erfüllung des Mietvertrags erforderlich, mithin greift auch regelmäßig nicht der Zulässigkeitstatbestand des Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO. Was dabei zur Erfüllung des Mietvertrags erforderlich ist, ist an diesbezüglichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 535 ff. BGB) zu messen. Auch die umfassende Interessenabwägung nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO greift nicht. Danach ist die Verarbeitung personenbezogener Daten nur rechtmäßig, wenn sie zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich ist, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen. Mieter müssen es aber nicht hinnehmen, dass personenbezogene Daten, über die der Vermieter oder Verwalter verfügt, ungefragt an Dritte, mit denen sie selbst keinerlei Beziehung eingehen wollen, weitergegeben werden. Auch eine dies-bezügliche Unterrichtung im Zuge eines entsprechenden Hinweisschreibens führt nicht zur Zulässigkeit einer insoweit beabsichtigten Datenweitergabe; eine rechtswirksame Einwilligung setzt eine eindeutige Handlung der betroffenen Person voraus.

Im Folgenden sollen exemplarisch einige Beispielsfälle dargestellt werden: Nach der Kündigung ihrer Mietwohnung erhielt eine Mieterin auf ihrem privaten Handy einen Anruf einer Immobilienvermittlung zwecks Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Außerdem wurde sie darüber unterrichtet, dass die (noch) von ihr bewohnte Wohnung auf mehreren Internetportalen zur Weitervermietung eingestellt worden sei. Wie die Hausverwaltung belegte, hatte die Mieterin ihre Telefonnummer vor dem Zustandekommen des bisherigen Mietverhältnisses zwar in einer Mieterselbstauskunft dem Makler gegenüber offengelegt. Außerdem gab es eine schriftliche Vorabinformation darüber, dass sich der Makler mit ihr bezüglich eines Besichtigungstermins in Verbindung setzen wird. Jedoch eignet sich eine zur Eingehung des bestehenden Mietverhältnisses erteilte Selbstauskunft schon deshalb nicht als Rechtfertigung für eine darauf gestützte Datenweitergabe, weil nach dem Grundsatz der Speicherbegrenzung der Makler nach dem Mietvertragsschluss nicht mehr über die personenbezogenen Daten der Mieterin hätte verfügen dürfen (Art. 5 Abs. 1 Buchst. e DSGVO). Der Zweck der Datenerhebung war erreicht, somit hätten die beim Makler vorhandenen Mieterdaten unverzüglich gelöscht beziehungsweise an den Vermieter übergeben werden müssen. Im Übrigen müssen (Noch-)Mieter – abgesehen von einer ausdrücklichen Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 Buchst. a DSGVO) – eine Weitergabe ihrer Kontaktdaten zu Zwecken der Vorbereitung sich anschließender neuer Mietverhältnisse natürlich nicht hinnehmen. Eine Datenübermittelung an Maklerunternehmen zur Abstimmung von Besichtigungs-terminen ist weder von der Zweckbestimmung des Mietvertrags (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b Datenschutz-Grundverordnung) umfasst, noch aus einer Interessenabwägung (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f Datenschutz-Grundverordnung) herleitbar. Unabhängig vom Fehlen eines berechtigten Interesses hätte die Hausverwaltung die Terminabstimmung auch unkompliziert selbst vornehmen können. Damit wäre ein Eingriff in die Persönlichkeitsrechte der Mieterin effektiv zu vermeiden gewesen. Die Hausverwaltung wies schließlich nach, dass sie bei dem beauftragten Makler eine weitere Verwendung der Daten unterbunden hat. Dieser wies ihr gegenüber auch die Löschung der entsprechenden Daten nach. In einem weiteren Fall meldete sich ein Mieter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Datenschutzbehörde und klagte über tägliche Anrufe während der Arbeitszeit. Nach einer von seinem Vermieter ausgehenden Weitergabe seiner Telefonnummer an drei Unternehmen, die ihrerseits wiederum Makler beauftragt hatten, wurde er permanent zwecks Terminvereinbarungen telefonisch kontaktiert. Vor Einreichung einer Petition bei der Datenschutzaufsicht hatte er sich mit dem Vermieter diesbezüglich in Verbindung gesetzt. Dieser hatte ihn jedoch lediglich lapidar auf die Kündigungsbestätigung, die einen schriftlichen Hinweis auf die Datenweitergabe (Name, Telefonnummer und E-Mail-Adresse) an drei Firmen enthielt, verwiesen. Der Verwalter machte der Datenschutzbehörde gegenüber zu seiner Rechtfertigung zusätzlich auf die im Rahmen des Mietverhältnisses gemäß Art. 13 DSGVO erfolgte Aufklärung über die Datenverarbeitung aufmerksam. Zwar wurde nicht das legitime Interesse des Vermieters an einer lückenlosen Weitervermietung in Frage gestellt. Eine Notwendigkeit, hierzu die Daten an mit der Mietersuche beauftragte Unternehmen und von diesen beauftragte Makler weiterzugeben, sieht die Datenschutzaufsicht indes nicht. Der Verweis auf die Datenschutzerklärung ging auch fehl, da mit dieser keine Legalisierung für eine eigentlich unzulässige Verarbeitung personenbezogener Daten erreicht werden kann (siehe oben). Im Übrigen enthielt diese Datenschutzerklärung keine über allgemeine Formulierungen hinausgehenden Hinweise. Sie benannte weder Makler oder mit der Weitervermietung beauftragte Unternehmen als (mögliche) Empfänger noch enthielt sie Ausführungen zum Umfang der Datennutzung. Die unzulässige Nutzung der Mieterdaten wurde schließlich dadurch beendet, dass der Vermieter die von ihm beauftragten Unternehmen zur Löschung und dem Verzicht auf eine weitere Nutzung aufforderte. Beim dritten Beispiel stellte sich im Nachgang eines Besichtigungstermins zwecks Nachvermietung den Mietinteressenten noch die Frage, ob denn ihre bisherige Küche auch in die neue Wohnung passe. Deshalb kontaktierten sie die Hausverwaltung, um sich direkt an die bisherigen Mieter wenden zu können. Mit der von der Verwaltung genannten Telefonnummer ausgestattet, wandten sie sich telefonisch an die Mieter, was diese zum Anlass nahmen, sich hierüber bei der Datenschutzbehörde zu beschweren. Auf Befragen der Beschwerdeführerin war sich die Hausverwaltung keiner Schuld bewusst. Sie zeigte sich uneinsichtig und führte an, dass andere Mieter das schließlich auch nicht so schlimm sehen würden. Auch in diesem Fall gab es für die Datenherausgabe keine Berechtigung. Die Mieter mussten nicht damit rechnen, dass die potenziellen Nachmieter direkt mit ihnen in Verbindung treten würden, zumal die Besichtigung auf Veranlassung der Hausverwaltung zustande gekommen war. Die Verwaltung hätte also entweder selbst die Mieterin kontaktieren müssen und um Mitteilung der Küchenmaße beziehungsweise selbständige Kontaktaufnahme bitten können oder im Bedarfsfalls einen (weiteren) Besichtigungstermin koordinieren müssen. Die Hausverwaltung veranlasste auch hier die Löschung des Namens sowie der Telefonnummer gegenüber den potenziellen Nachmietern.

Hausverwaltungen und betroffenen Mietern wird geraten, was die Verwendung der Mieterdaten angeht, ausdrückliche und eindeutige Vereinbarungen zu treffen. Weitergaben von E-Mail- und Telefonkontaktdaten sind die betroffenen Mieter aber berechtigt, auch im Nachgang einzuschränken. Hausverwaltungen und Vermieter sollten im Übrigen in Zweifels- und Einzelfällen, was die Weitergabe an Dritte anbelangt Rücksprache führen beziehungsweise ggfs. gesonderte Einwilligungen einholen.

Quelle: Sächsischer Datenschutzbeauftragter

Weitere unterstützende Hinweise zum Datenschutz finden Sie in diesen Beiträgen:

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