01.05.2024

WEG-Unterlagen für Werbezwecke

Einsicht in WEG-Unterlagen für Werbezwecke

Die Datenschutzbehörde erhielt gehäuft Beschwerden und Anfragen von Wohnungseigentümer:innen, welche etwa von Makler:innen oder Miteigentümer:innen bezüglich etwaiger Verkaufsabsichten kontaktiert wurden. Häufig stellte sich im Rahmen der Ermittlungen heraus, dass die Kontaktsuchenden die Kontaktdaten der betroffenen Wohnungseigentümer:innen durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhalten haben. Ein solches Einsichtsrecht ergibt sich aus § 18 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Nach Ansicht der Datenschutzbehörde ist die Nutzung von personenbezogenen Daten, welche im Wege des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG erhoben worden sind, zu werblichen Zwecken, etwa der Einholung von Verkaufsinteressen, unzulässig.

Zwar kann gemäß § 18 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Aufgrund des umfassenden Einsichtsrechts in die Verwaltungsunterlagen der WEG haben Miteigentümer auch einen Anspruch auf Übermittlung von Kontaktdaten der Miteigentümer, z.B. in Form einer Eigentümerliste. Umfasst von diesem Anspruch sind jedoch nur der Name und die Anschrift der Eigentümer, nicht jedoch deren E-Mail-Adresse und Telefonnummer.

Die Nutzung von personenbezogenen Daten, welche im Rahmen der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (z. B. die Eigentümerliste) erhoben worden sind, zu Werbezwecken ist in der Regel jedoch nicht zulässig, soweit hierfür keine ausdrücklichen Vereinbarungen oder Einwilligungen der Betroffenen vorliegen. In aller Regel dürfte der Zweck der Verarbeitung im Rahmen der WEG maßgeblich in der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegen. Eine Nutzung für Werbezwecke Einzelner ist in der Regel von diesem Zweck nicht gedeckt und erfolgt daher rechtswidrig. Der Hausverwaltung ist daher zu raten, bei der Einsichtnahme darauf hinzuweisen, dass die Daten nur für Verwaltungszwecke genutzt werden dürfen.

Diese Ansicht beruht auf folgenden Erwägungen:

Die Verarbeitung von personenbezogenen Daten ist nur dann zulässig, wenn hierfür eine einschlägige Rechtsgrundlage vorhanden ist. Sofern keine Einwilligung vorliegt, kann eine Verarbeitung etwa u.a. rechtmäßig sein, wenn diese gem. Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO zur Erfüllung eines Vertrages (z.B. Hausverwaltervertrag) oder gem. Art. 6 Abs. 1 lit. c DSGVO aufgrund einer rechtlichen Verpflichtung (z.B. durch den Hausverwalter im Rahmen des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG) oder gem. Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist.

In Bezug auf Werbung kann als Rechtsgrundlage zwar vorliegend Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO in Betracht kommen, dieser dürfte im Ergebnis jedoch abzulehnen sein, sodass die Nutzung der Daten zu Werbezwecken in der Regel unzulässig ist. Gemäß Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO ist die Verarbeitung rechtmäßig, wenn diese zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich ist, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen. Ein berechtigtes Interesse könnte beispielsweise vorliegen, wenn eine maßgebliche und angemessene Beziehung zwischen der betroffenen Person und dem Verantwortlichen besteht, z.B. wenn die betroffene Person ein Kunde des Verantwortlichen ist oder in seinen Diensten steht. Dies ist in den meisten der einschlägigen Beschwerden jedoch nicht der Fall.

Auf jeden Fall wäre das Bestehen eines berechtigten Interesses besonders sorgfältig abzuwägen, wobei auch zu prüfen ist, ob eine betroffene Person zum Zeitpunkt der Erhebung der personenbezogenen Daten und angesichts der Umstände, unter denen sie erfolgt, vernünftigerweise absehen kann, dass möglicherweise eine Verarbeitung für diesen Zweck erfolgen wird. Insbesondere dann, wenn personenbezogene Daten in Situationen verarbeitet werden, in denen eine betroffene Person vernünftigerweise nicht mit einer weiteren Verarbeitung rechnen muss, könnten die Interessen und Grundrechte der betroffenen Person das Interesse des Verantwortlichen überwiegen. Eigentümer:innen müssen grundsätzlich nicht damit rechnen, dass ihre personenbezogenen Daten durch Miteigentümer:innen für die Werbung eigener Geschäftstätigkeit genutzt werden. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Daten von der WEG bzw. der Verwaltung in der Regel ausschließlich zum Zwecke der ordentlichen Hausverwaltung erhoben worden sind. Gemäß Art. 5 Abs. 1 lit. b DSGVO müssen personenbezogene Daten für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke erhoben werden und dürfen nicht in einer mit diesen Zwecken nicht zu vereinbarenden Weise weiterverarbeitet werden. In den vorliegenden Fallgestaltungen werden die Daten in der Regel zweckwidrig weiterverarbeitet, indem diese für Werbezwecke genutzt werden, die von dem ursprünglichen Zweck (Verwaltung) abweichen.

Dem Vorgehen, durch Geltendmachung des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG personenbezogene Daten für Zwecke der Direktwerbung zu verarbeiten, stehen ebenso regelmäßig die Grundsätze einer fairen und transparenten Verarbeitung personenbezogener Daten nach Art. 5 Abs. 1 lit. a und Art. 12 Abs. 1 DSGVO entgegen.

Quelle: LfDI Rheinland-Pfalz

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