02.10.2023

WEG Info Nachzahlung

Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen die Höhe der Nach- oder Überzahlung der anderen Mitglieder über die Jahresabrechnung erfahren

Immer wieder gibt es Beschwerden von Mitgliedern von Wohnungseigentümergemeinschaften. Diese zielen zumeist gegen Hausverwaltungen, denen man einen unsachgemäßen Umgang mit den Eigentümerdaten unterstellt. Wie sich nicht selten bei Untersuchungen herausstellt, bestehen oftmals schon langjährige Meinungsverschiedenheiten mit einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümern. Die Ausübung einer Verwaltertätigkeit bedingt den fortwährenden Umgang mit personenbezogenen Eigentümerdaten der verwalteten Objekte. Zu denken sei hier etwa an die Einladung, Durchführung und Protokollierung von Eigentümerversammlungen, aber auch die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und über die jährliche Abrechnung hierüber in Form der Jahresabrechnung.

Letztere nahm ein Eigentümer zum Anlass und wandte sich deswegen mit einer Eingabe an die Datenschutzaufsicht. Der monierten Jahresabrechnung lag eine Anlage bei, in der die Abrechnungsergebnisse (als Summenbeträge) aller Wohneinheiten aufgeführt waren. Diese erlaubte jedem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kenntnis darüber, bei welchem der anderen Eigentümerinnen und Eigentümer eine Nach- oder Überzahlung anfiel und wie hoch diese in Summe war.

Nach dem Wohnungseigentumsrecht liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zunächst bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer (§ 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG). Diese können mit einfacher Mehrheit eine Verwalterin oder einen Verwalter bestellen (§ 26 Abs. 1 WEG), die bzw. der auch zur Erstellung einer jährlichen Abrechnung über den Wirtschaftsplan nach Ablauf eines Kalenderjahres verpflichtet ist (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Diese Jahresabrechnung – auch als Hausgeld- oder WEG-Abrechnung bekannt – veranschaulicht die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zeitraum eines Kalenderjahres durch Einzelabrechnungen und eine Gesamtrechnung. Auf die Kosten der Gemeinschaft (das sogenannte Hausgeld) zahlen die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer monatliche Vorschüsse. Am Ende eines Kalenderjahres werden die Vorschüsse den Ausgaben gegenübergestellt und entsprechende Nachzahlungs- und Guthabenbeträge je Eigentümer ermittelt. Die Jahresabrechnung ist damit wesentlich für die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Eine gesetzliche Pflicht zur Offenlegung des Summenergebnisses je Wohneinheit gegenüber allen Eigentümerinnen und Eigentümern enthält die Vorschrift des § 28 Abs. 2 WEG indes nicht. Damit fehlt es auch an der Erforderlichkeit zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung (Art. 6 Abs. 1 Buchst. c Datenschutz-Grundverordnung – DSGVO). Der zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung abgeschlossene Verwaltervertrag regelt, dass Letztere eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellen muss. Eine Jahresabrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn sie

• aus sich heraus schlüssig ist und
• einer Plausibilitätskontrolle standhält.

Zwar bewertet der Bundesgerichtshof eine Abrechnung bereits dann als schlüssig, wenn darin der Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten sowie die nach Kostenart aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben enthalten sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. September 2020, Az. V ZR 80/19). Eine Jahresabrechnung ist nach Ansicht des Gerichts dann plausibel, wenn sich mittels Addition bzw. Subtraktion (Anfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben) der Endbestand ermitteln lässt.

Ungeachtet dessen hält die Datenschutzbehörde für eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung aus Verwaltersicht nicht nur geboten, sondern auch für erforderlich, in die Abrechnung gleichfalls die summierten Abrechnungsbeträge je Wohneinheit aufzunehmen (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO). Schließlich gibt es auch ein berechtigtes Informationsinteresse der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Summenbeträgen der anderen Mitglieder. So fanden sich im konkreten Beschwerdefall in der dortigen Jahresabrechnung an mehreren Stellen die in einer Anlage aufgeführten Summenbeträge. Ohne deren Beifügung wären die Mitglieder schlicht nicht imstande gewesen, die Herkunft mehrerer in der mehrseitigen Rechnungslegung aufgeführten Beträge ohne Zuhilfenahme der betreffenden Einzelabrechnungen herzuleiten. Einer Eigentümerin oder einem Eigentümer muss es aber ohne Probleme möglich sein, die Jahresrechnung gerade ohne vorherige Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen zu prüfen. Somit konnte sich die Verwaltung auch auf die Wahrung berechtigter Interessen berufen (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO). Dessen ungeachtet stellt sich ohnehin die Frage, welche Rückschlüsse sich anhand des geringen Informationsgehalts eines kumulierten Summenwerts auf das individuelle Verbrauchsverhalten der einzelnen Eigentümerinnen bzw. Eigentümer oder deren Mieterinnen bzw. Mieter ziehen lassen.

Was ist zu tun? Die Hausverwaltung verstößt nicht gegen datenschutzrechtliche Vorschriften, wenn sie einer Jahresabrechnung eine Zusammenstellung mit dem Betrag der Nach/Überzahlung für jedes einzelne Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft beifügt. Daraus lassen sich keine Rückschlüsse auf das jeweilige Mitglied, insbesondere dessen individuelles Verbrauchsverhalten, ziehen.

Weitere unterstützende Hinweise zum Datenschutz finden Sie in diesen Beiträgen:

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