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11.09.2023

Übergang Hausverwaltervertrag

Die Vielfalt der von einer Datenschutzbehörde zu beachtenden und anzuwendenden Rechtsvorschriften spiegelt sich in einem weiteren Fall aus dem Bereich der Wohnungswirtschaft wider. Die Eigentümerversammlung eines größeren Immobilienobjekts beschloss sechs Wochen vor Ablauf des Verwaltervertrags – dabei handelt es sich um einen Einzelkaufmann – dessen Verlängerung für weitere fünf Jahre. Hierzu veranlasste der Beirat einen kurzen Nachtrag zum bestehenden Verwaltervertrag. Als im darauffolgenden Jahr die turnusgemäße Eigentümerversammlung anstand, wunderte sich ein Wohnungseigentümer nicht schlecht darüber, dass das Einladungsschreiben den Briefkopf einer ihm unbekannten GmbH trug. Wie sich bei deren näherer Betrachtung herausstellte, tauchte der Einzelunternehmer darauf nunmehr als (neuer) Geschäftsführer jener GmbH auf. Ein Blick auf die Tagesordnung offenbarte, dass darin auch die Erarbeitung und Bestätigung eines angepassten Verwaltervertrags vorgesehen war, begründet mit dem ab 1. Januar 2021 neu geltenden Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dies reichte dem Eigentümer als Beleg dafür, dass der Geschäftsführer selbst die Rechtmäßigkeit der „heimlichen“ Installation der GmbH als neuen Hausverwalter infrage stellte.

Die daraufhin vorgenommene Recherche im öffentlich zugänglichen Handelsregister nährte die Zweifel des Wohnungseigentümers, fand er dabei doch heraus, dass basierend auf einem Gesellschafterbeschluss die Übernahme des einzelkaufmännischen Unternehmens als Gesamtheit sowie eine GmbH-Umfirmierung stattfanden. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung und auch der Unterzeichnung des Vertragsnachtrags gab es jedoch noch keinen Eintrag im Handelsregister. Aus Sorge um seine personenbezogenen Eigentümerdaten stellte er sich die Frage nach deren Verbleib. Der ohne Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft vollzogene Übergang der Verwaltertätigkeit warf aus seiner Sicht auch Haftungsfragen auf. Schließlich bemängelte er die fehlende Zustimmung zum Verbleib dieser Daten bei der GmbH, sodass sich seine Beschwerde auf die unberechtigte Weitergabe seiner Eigentümerdaten von dem Einzelunternehmen an die Kapitalgesellschaft (GmbH) konzentrierte. In diesem Kontext rügte er auch eine fehlende Information über den Datenübergang.

Im Vorgriff einer datenschutzrechtlichen Beurteilung war zunächst zu klären, wie sich der Unternehmensübergang darstellte. Hierzu bedurfte es eines Blicks in das Umwandlungsgesetz (UmwG). Der Rechtsbegriff der Umwandlung meint die gesellschaftliche Neuordnung von Unternehmen. Diese kann sich auf verschiedene Arten vollziehen, also in Form einer Verschmelzung oder Spaltung. Bei der Übernahme des einzelkaufmännischen Verwalterunternehmens in die neu gegründete GmbH handelte es sich rechtlich gesehen um eine Ausgliederung als Unterform der Spaltung (§ 152 Satz 1 UmwG). Danach kann das von einem im Handelsregister eingetragenen Einzelkaufmann betriebene Unternehmen zur Aufnahme durch eine Personen-, Kapitalgesellschaft oder eine eingetragene Genossenschaft oder Neugründung einer Kapitalgesellschaft ausgegliedert werden. Entscheidender Zeitpunkt für den Unternehmensübergang, bei dem auch das von der Ausgliederung umfasste Vermögen sowie die Verbindlichkeiten im Wege der partiellen Gesamtrechtsnachfolge übergehen (§ 171 Satz 1 in Verbindung mit § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG), ist die Eintragung im Handelsregister. Die vom Einzelkaufmann geführte Firma erlischt nach § 155 Satz 1 UmwG vollständig. Die Löschung wird nach § 155 Satz 2 in Verbindung mit § 171 UmwG mit der Eintragung ins Handelsregister des übertragenden Rechtsträgers (Einzelunternehmen) wirksam. Die sich daran anschließende Frage war, welche Auswirkungen die Umwandlung aus der Sicht des Wohnungseigentumsgesetzes auf das Bestehen bzw. die Verlängerung des Verwaltervertrags hatte.

Der Zufall wollte es, dass sich zur selben Zeit auch der Bundesgerichtshof mit dieser Fragestellung beschäftigte (Urteil vom 2. Juli 2021, Az. V ZHR 201/20). Aus Sicht des Gerichts ist ein entscheidender Punkt, ob es den Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern mit der Bestellung einer natürlichen Person zur Verwalterin bzw. zum Verwalter in besonderem Maße auf die höchstpersönliche Wahrnehmung der Verwalteraufgaben durch diese natürliche Person ankommt. Dabei geht der Bundesgerichtshof indes nicht davon aus, dass die Bestellung einer natürlichen Person zur Verwalterin bzw. zum Verwalter (wie zum Beispiel bei einer Einzelkauffrau bzw. einem Einzelkaufmann) dem Verwalteramt und -vertrag einen höchstpersönlichen Charakter verleiht. Heranzuziehen sind dabei nicht die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 671, 613 Abs. 1 BGB) oder die des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 26 Abs. 1 WEG), sondern vielmehr die Vorschriften des Umwandlungsgesetzes als vorrangige Sonderreglungen. Nach seiner Ansicht bietet eine fachkundige Verwalterin bzw. ein fachkundiger Verwalter auch dann eine Gewähr für die ordnungsmäßige Aufgabenerfüllung, wenn sie bzw. er  Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter beschäftigt, denen sie bzw. er die Verwaltung überträgt. Dies kann sie bzw. er sowohl als Einzelunternehmerin bzw. Einzelunternehmer als auch als Gesellschafterin bzw. Gesellschafter und Geschäftsführerin bzw. Geschäftsführer mit maßgeblichem Einfluss auf die Gesellschaft.

Die Sachkunde und Leistungsfähigkeit der Person der Verwalterin bzw. des Verwalters geht also auch mit der Tätigkeit als GmbH-Geschäftsführer nicht verloren. Die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer sind bei einer Unternehmungsumwandlung auch nicht schutzlos gestellt. Verlieren sie das Vertrauen in die Person der Verwalterin bzw. des Verwalters (zum Beispiel nach einem Geschäftsführerwechsel), steht ihnen ein Abberufungs- und außerordentliches Kündigungsrecht zu. Nach der ab 1. Dezember 2020 geltenden Rechtslage ist eine Verwalterabberufung jederzeit möglich (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es lässt sich also feststellen, dass ein Verwaltervertrag nicht automatisch bei einer Unternehmensausgliederung endet. Wollte man davon ausgehen, müsste die neue Verwalterin bzw. der neue Verwalter für jede Wohnungseigentümergemeinschaft der bisher verwalteten Objekte eine Eigentümerversammlung einberufen, um darüber die Zustimmung zur Übertragung oder Verwalterbestellung der (neuen) Kapitalgesellschaft sowie den Abschluss eines neuen Verwaltervertrags zu erreichen. Hiergegen spricht nach dem entscheidenden Gericht, dass eine Ausgliederung gerade auf die Fortgeltung des Verwaltervertrags abzielt und diese gerade im Sinne der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ist. Im anderen Fall bestünde ein verwalterloser Zustand oder die natürliche Person der bzw. des vormals eingetragenen Einzelkauffrau/kaufmanns wäre zur Erfüllung der Verwalteraufgaben rechtlich nicht (mehr) imstande. Der Beschränkung des Haftungsumfangs bei einer GmbH kommt dabei auch keine Bedeutung zu, da eine Einzelkauffrau bzw. ein Einzelkaufmann für die Dauer von fünf Jahren der Nachhaftung für übergegangene Verbindlichkeiten unterliegt (§§ 156, 157 UmwG). Damit haben die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ausreichend Zeit zur Bestellung einer anderen Verwalterin bzw. eines anderen Verwalters, sollten sie die Haftungsbeschränkung nicht hinnehmen wollen.

Der Bundesgerichtshof verneint auch die Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten. Er sieht diese nur dann als verpflichtend, wenn es zu relevanten Veränderungen der Amtsführung der Verwalterin bzw. des Verwalters (zum Beispiel Qualitätsdefiziten) gekommen ist oder andere Verwaltungen dieselben Leistungen spürbar kostengünstiger erbringen. Auch die faktische Fortführung der Verwaltertätigkeit durch das neu gegründete Unternehmen erfordert keine Alternativangebote, können die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer doch insbesondere dadurch beurteilen, ob der neue Rechtsträger die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung erfüllt und sie mit diesem zurechtkommen. In dem Aufsichtsverfahren bei der Datenschutzbehörde stellte sich noch die Frage, ob die neu gegründete GmbH überhaupt zur Eigentümerversammlung einladen konnte oder ob sie als unberechtigte Dritte anzusehen war. Auch damit setzte sich der Bundesgerichtshof auseinander und meinte hierzu, dass der einladenden Person nur dann eine Bedeutung zukommt, wenn sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Hierfür gab es nach dem Beschwerdesachverhalt keine Anhaltspunkte, erteilten die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer doch der (rückwirkenden) Bestellung der GmbH auch formal mit Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung – mit einer Nein-Stimme (mutmaßlich von dem Beschwerdeführer) – ihre Zustimmung. Im Ergebnis wurde der mit dem Einzelunternehmen geschlossene Verwaltervertrag mit der GmbH als juristischer Person fortgesetzt. Aus datenschutzrechtlicher Sicht ist die (weitere) Verarbeitung der personenbezogenen Eigentümerdaten damit durch die Erforderlichkeit zur Vertragserfüllung legitimiert (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO), sodass es auf eine Einwilligung der betroffenen Eigentümerinnen und -eigentümer nicht ankam.

Eine rechtsgrundlose und unzulässige Datenweitergabe war damit nicht gegeben. Dementsprechend konnte auch kein Verstoß gegen die Informationspflichten des Art. 13 DSGVO vorliegen. Denn diese Vorschrift bezieht sich nur auf Informationen zum Zeitpunkt der Datenerhebung. Sie findet also auf einen Betriebsübergang oder eine Firmenübernahme und die dabei erfolgende Datenüberleitung gerade keine Anwendung. Gleichwohl wäre es im konkreten Beschwerdefall ratsam gewesen, wenn die Änderung der Hausverwaltung den davon betroffenen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern zeitnah kommuniziert worden wäre.

Was ist zu tun? Ändert sich bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft der laufende Verwaltervertrag, weil die Hausverwalterin bzw. der Hausverwalter sich von einem Einzelunternehmen zu einer GmbH wandelt, endet der Vertrag dadurch nicht automatisch. Die neue Verwalterin bzw. der neue Verwalter setzt den bestehenden Vertrag fort, ohne Auswirkungen auf die datenschutzrechtliche Zulässigkeit der Datenverarbeitung. Es ist allerdings zu empfehlen, die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer von der Änderung zu informieren, auch wenn datenschutzrechtlich hierzu keine Pflicht besteht.

Quelle: SDTB

Weitere unterstützende Hinweise zum Datenschutz finden Sie in diesen Beiträgen:

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