08.09.2023

Identifikationspflicht beim Immobilienkauf

Ein Kaufinteressent wurde in einem Immobilienportal auf eine interessante Immobilie aufmerksam. Sodann richtete er eine schriftliche Anfrage an den Immobilienmakler, der das Objekt inserierte. Schnell war ein Besichtigungstermin vereinbart, allerdings forderte das Maklerunternehmen zuvor eine beiderseitige Kopie des Personalausweises von dem potenziellen Kaufbewerber. Zur Begründung fügte der Makler seiner E-Mail-Nachricht eine Erklärung zum Geldwäschegesetz und auch einen Zeitungsbericht bei, der die Pflicht zur Identitätsprüfung zum Gegenstand hatte. Es gelang ihm augenscheinlich nicht, den Kaufinteressenten damit zu überzeugen, sodass sich dieser schließlich mit einer Beschwerde an die Datenschutzbehörde wandte. Darin machte er Bedenken gegen das Vorlageverlangen geltend und sah zudem die Gefahr einer unzulässigen Verwendung seiner einmal an den Makler herausgegebenen Ausweisdaten.

Maßgeblich für die rechtliche Beurteilung sind in diesem Fall die Vorschriften des Geldwäschegesetzes (GwG). Dessen Zweck besteht darin, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu verhindern (§ 11a Abs. 1 GwG). Es richtet sich an Verpflichtete, wozu nicht nur klassische Kreditinstitute oder Finanzdienstleister zählen, sondern auch Immobilienmaklerinnen und -makler (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 in Verbindung mit § 1 Abs. 11 GwG). Bei einer Transaktion, wie dem Verkauf eine Wohnimmobilie, ist die Maklerin bzw. der Makler verpflichtet, vor deren Durchführung seine Vertragspartner zu identifizieren (§ 11 Abs. 1 GwG). Im Umkehrschluss haben die Vertragspartner diesem die Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die dieser zur Identifizierung benötigt (§ 11 Abs. 6 Satz 1 GwG). Um die Identifikationspflicht auszulösen, bedarf es allerdings eines ernsthaften Interesses (§ 11 Abs. 2 GwG), wovon zum Zeitpunkt der Objektbesichtigung noch nicht auszugehen ist.

Deren Zweck liegt ja gerade darin, dass sich die Kaufinteressentin oder der Kaufinteressent vor Ort Klarheit darüber verschafft, ob das ihr bzw. ihm bis dahin nur aus dem Exposé bekannte Objekt auch in der Realität ihren/ seinen Vorstellungen entspricht. Danach entscheidet sich, ob die Kaufanwärterin bzw. der Kaufanwärter auch nach Inaugenscheinnahme des Objekts am Kaufinteresse festhält. Von einem ernsthaften Interesse im Sinne des Geldwäschegesetzes ist erst dann auszugehen, wenn die bzw. der voraussichtliche Käufer/in einen Kaufvertrag erhalten, sie bzw. er mit der Maklerin bzw. dem Makler oder der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen oder der Maklerin bzw. dem Makler eine Reservierungsgebühr gezahlt hat. Erst dann muss die Maklerin bzw. der Makler die beteiligten Parteien, also Verkäuferin bzw. Verkäufer und Käuferin bzw. Verkäufer, identifizieren.

Die Identifikationspflicht kann nur dann entfallen, wenn sich eine Vertragspartnerin bzw. ein Vertragspartner zuvor schon einmal bei der- oder demselben Geschäftspartner/in identifiziert hat und hierüber Aufzeichnungen vorhanden sind (§ 11 Abs. 3 Satz 1 GwG). Zur Identifikation hat sich die bzw. der Verpflichtete von beiden Vertragsparteien einen gültigen amtlichen Ausweis (Pass, Personalausweis oder Pass/Ausweisersatz) zeigen zu lassen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GwG). Das Geldwäschegesetz regelt auch im Einzelnen, welche Daten von natürlichen Personen zum Zweck der Identifikation zu erheben sind (§ 11 Abs. 4 Nr. 1 GwG). Demnach fallen hierunter neben Vor- und Nachname auch Geburtsdatum und -ort, die Staatsangehörigkeit sowie die Wohnanschrift. Ebenso wie die Art, die Nummer und die den Ausweis ausstellende Behörde sind alle erhobenen Daten aufzuzeichnen (§ 8 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GwG). Von dem Ausweisdokument muss die bzw. der Verpflichtete zudem eine vollständige Kopie anfertigen oder dieses vollständig optisch digital erfassen (§ 8 Abs. 2 Satz 2 GwG). Die erhobenen Angaben und eingeholten Informationen sind dann für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren aufbewahren (§ 8 Abs. 4 Satz 1 GwG). Das Geldwäschegesetz enthält damit eine Vielzahl die Verpflichteten treffenden Rechtspflichten und legt im Einzelnen fest, welche personenbezogenen Daten in welcher Art und Weise zu verarbeiten sind. Die datenschutzrechtliche Zulässigkeit resultiert damit aus der oder dem Verpflichteten jeweils auferlegten gesetzlichen Pflichten (Art. 6 Abs. 1 Unterabs. 1 Buchst. c, Abs. 2 DSGVO). Was die Anfrage des potenziellen Immobilienkäufers angeht, so waren dessen Zweifel letztlich berechtigt. die Datenschutzbehörde konnte ihm hierzu noch ergänzende rechtliche Erläuterungen geben und die maßgeblichen Rechtsvorschriften benennen.

Was ist zu tun? Immobilienmaklerinnen und -makler haben beim Kauf einer Immobilie die Identität von Käuferinnen bzw. Käufern und Verkäuferin bzw. Verkäufern festzustellen. Diese Identifikationspflicht besteht aber erst bei einem ernsthaften Interesse. Hierfür reicht eine bloße Objektbesichtigung nicht aus. Sie haben sich dann von jeder Partei ein gültiges Ausweisdokument vorlegen zu lassen. Hiervon ist eine vollständige Kopie anzufertigen, oder es muss optisch digital erfasst und gespeichert werden.

Quelle: SDTB

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