Datenverarbeitung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Nach dem Grundsatz der Zweckbindung und der Datensparsamkeit dürfen nicht alle personenbezogenen Daten verarbeitet werden, die der Eigentümer dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft preisgibt. Insbesondere vor einer zulässigen Übermittlung der personenbezogenen Eigentümerdaten an Dritte ist eine Prüfung vorzunehmen, welche Daten für welche Zwecke verarbeitet werden dürfen.
Ein Beschwerdeführer wollte im Berichtszeitraum vom Thüringer Landesbeauftragten für den Datenschutz und die Informationsfreiheit (TLfDI) wissen, ob es rechtmäßig ist, einen Brief an alle Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu übermitteln. Ein Eigentümer hat den Verwalter der WEG in einem Brief über den Eigentümerwechsel seiner Wohnung informiert. Dieser Brief wurde allen Miteigentümern als Anlage zu der Beschlussvorlage vom Verwalter der WEG übermittelt. In diesem Brief waren die personenbezogenen Daten des Eigentümers zur neuen Wohnanschrift, zum Wohnungsverkauf sowie zum Kreditinstitut enthalten.
Zu prüfen war, ob der Verwalter diese personenbezogenen Daten zu Recht an die anderen Eigentümer übermittelt hat. Artikel 4 Nr. 7 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) regelt den Begriff des Verantwortlichen. Darin wird festgelegt, dass die natürliche oder juristische Person, Behörde, Einrichtung oder andere Stelle, die allein oder gemeinsam mit anderen über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung von personenbezogenen Daten entscheidet, Verantwortlicher ist. Das bedeutet, dass der Verwalter Verantwortlicher für die Übermittlung der personenbezogenen Eigentümerdaten ist. Hierfür bedarf es einer Rechtsgrundlage aus Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe a) bis f) DSGVO. Danach ist die Verarbeitung personenbezogener Daten erlaubt, wenn
a) eine Einwilligung der Betroffenen vorliegt,
b) die Daten zur Erfüllung oder Durchführung eines Vertrages erforderlich sind oder
f) die Daten zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen erforderlich sind, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Personen überwiegen.
Eine Einwilligung des Beschwerdeführers nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe 1) DSGVO zur Übermittlung seiner Adress- und Bankdaten und seiner Daten zum Wohnungsverkauf an die übrigen Miteigentümer lag dem Verwalter der WEG nicht vor. Da sich die Erfordernisse nach einem Eigentümerwechsel aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergeben, kommt die Erfüllung eines Vertrags als Erlaubnistatbestand nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe b) DSGVO ebenfalls nicht in Betracht. Es kommt daher darauf an, ob die Übermittlung zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verwalters erforderlich gewesen ist und nicht die Interessen der betroffenen Person überwiegen.
Zur Abwicklung des Eigentümerwechsels ist es nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe f) DSGVO erforderlich gewesen, dem Verwalter der WEG, die in dem Schreiben zu dem Eigentümer enthaltenen Angaben zu machen.
Da mit dem Ausscheiden eines Eigentümers der Verwalterbeirat nach § 29 WEG aufgefüllt werden sollte, ist es ebenfalls erforderlich gewesen, die verbleibenden Eigentümer darüber zu informieren. Im Ergebnis war es nach Auffassung des TLfDI jedoch nicht erforderlich und daher auch nicht rechtmäßig, den handschriftlichen Brief des Eigentümers allen Eigentümern der WEG in Gänze zu übermitteln. Die bloße Information zum Eigentümerwechsel und der damit verbundenen Notwendigkeit der Ergänzung des Verwalterbeirats wäre zur Zweckerreichung angemessen und ausreichend gewesen. Dies gilt auch, wenn der Verwalter der WEG vorträgt, die Bank- und Abrechnungsdaten für eventuelle mit der Jahresabrechnung anfallende Rückforderungen zu benötigen. Kommt es im Laufe der Wirtschaftsperiode zu einem Eigentümerwechsel, so schuldet der veräußernde Wohnungseigentümer das nach Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel. Ab diesem Zeitpunkt hat dann der Erwerber die Hausgelder nach dem Wirtschaftsplan zu zahlen. Wird die Jahresabrechnung der letzten Wirtschaftsperiode vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, so stehen die Abrechnungsguthaben dem Veräußerer zu, etwaige Fehlbeträge hat er nachzuzahlen. Der Eigentümer hatte seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan vor der Veräußerung des Wohneigentums noch nicht erfüllt. In diesem Fall kann die Gemeinschaft gegen den Eigentümer Zahlungsansprüche auch nach seinem Ausscheiden geltend machen. Da dies durch den Verwalter geschieht, war die Übermittlung der Bankdaten an alle Miteigentümer für die Geltendmachung etwaiger Zahlungsansprüche nicht erforderlich. Letztlich wurde gegen den Verwalter der WEG ein Bußgeldverfahren eingeleitet. Eine abschließende Entscheidung im Bußgeldverfahren bleibt abzuwarten.
Quelle: TLfDI
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